Novela by měla vstoupit v platnost v červenci letošního roku. Nyní bude procházet schvalovacím procesem v Poslanecké sněmovně, Senátu a poté ji musí podepsat prezident.
Jaká aktuální doporučení ČNB banky v případě hypoték respektují a pro jaké pasáže mají volný výklad? Bankovní ústavy jednoznačně respektovaly opatření centrálních bankéřů, které nedoporučilo poskytovat stoprocentní hypotéky. Od 1. 10. 2016 je možné získat hypotéku pouze do 95 % hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Od 1. 4. letošního roku se poměr půjčených peněz sníží na 90 %.
Na tuto skutečnost už některé banky v předstihu zareagovaly a upravily své interní tabulky pro oceňování nemovitostí, aby se více přiblížily reálným prodejním cenám na trhu a aby na jejich hypotéky dosáhlo více klientů.
Daleko větší pozornost zaslouží jiná skutečnost: Hypotéky v rozmezí 80 % až 90 % z odhadní ceny nemovitosti budou muset tvořit v portfoliu bank maximálně patnáct procent. A to je problém – hypotéky ve výši 70 % až 85 % z odhadu tvoří většinu poskytovaných úvěrů. Kdo tedy uvažuje o hypotéce, neměl by otálet. V červenci se jeho možnosti získat úvěr za dobrých podmínek znatelně ztenčí.
Šalamounský výklad, ale ve prospěch klientů
Klienti, kteří neměli vlastní zdroje nebo jen několik procent z kupní ceny, až dosud financovali koupi nemovitosti, výstavbu či rekonstrukci kromě hypotéky nejčastěji také úvěrem ze stavebního spoření.
Doporučení ČNB je ale v tomto případě striktní: Banky by neměly obcházet limity uvedené centrálními bankéři, tedy laicky řečeno, neměly by klientům umožnit, aby pořizovací cenu nemovitosti financovali ještě z dalších zdrojů.
Dá se očekávat, že do platnosti novely bude většina bank další zdroje financování nemovitosti klientům tolerovat. Napříč bankami je slyšet názor, že jejich dluhopisová politika ctí názory ČNB a funguje v rámci jejích opatření. Neumožňují proto klientům získat další úvěr od stejné banky, kde mají zažádáno o hypotéku, a to ani u dceřiných společností. Pokud se ale klient rozhodne vzít si takový úvěr jinde, tvrdí, že je to mimo jejich kontrolu a klienti by doporučení stejně obcházeli.
To není pravda – žádost o úvěr se v registru klienta objeví okamžitě. Banky nahlíží do Bankovního registru, Nebankovního registru a registru Solus. Disponují tak téměř dokonalým přehledem o úvěrové angažovanosti svých klientů a o skutečnosti, zda mají dobrou platební morálku. Až vejde novela zákona o ČNB v platnost, je benevolentním výkladům bankéřů konec.
Boom hypoték definitivně skončil
ČNB bude moci zákonem stanovit konkrétní hodnoty klíčových indikátorů: Kromě maximální výše hypotéky vzhledem k odhadní ceně nemovitosti také maximální výši úvěru vzhledem k příjmům klientů, poměr vlastních zdrojů atd.
Nabízí se jednoduchá otázka. Nezdraží to úvěry lidem, kteří nemají dostatek vlastní hotovosti pro financování svého bydlení? Ano, zdraží a některým dokonce striktní pravidla neumožní hypotéku získat.
Je nicméně na místě rozlišit dva pojmy. Zákon o spotřebitelském úvěru, který vešel v platnost od 1. 12. 2016, vznikl proto, aby chránil spotřebitele (snadnější a výrazně levnější ukončení hypotéky před datem splatnosti, mimořádné splátky jednou za rok až 25 % z výše úvěru bez ohledu na délku fixace apod.).
Doporučení ČNB (vydává odbor finanční stability) a chystaná zákonná pravomoc naší centrální banky se vytváří proto, aby chránily ekonomickou podstatu, tedy portfolia bank. Jejich úkolem je dbát o makro obezřetní stabilitu. Nemá tedy za účel chránit spotřebitele.
„ČNB je připravena dále zpřísnit podmínky poskytování úvěrů na bydlení, pokud bude český trh s nemovitostmi vykazovat známky přehřívání,“ řekl v tomto týdnu v Poslanecké sněmovně guvernér ČNB Jiří Rusnok při komentování zprávy o finanční stabilitě. Jak dodal, v současné době nejsme mezi zeměmi, ve kterých realitní trh trpí nadměrně vysokými cenami nemovitostí. Na místě je však obezřetnost.
Pětadvacet procent z kupní ceny. Kdo z vás to má?
Tak si to shrňme: Od 1. listopadu minulého roku platí daň z převodu nemovitosti kupující. Daň je ve výši čtyř procent (obvykle) z kupní ceny a banky neumožňují tuto částku zahrnout do hypotéky, pokud by klient žádal o maximální výši úvěru, na kterou může dosáhnout.
Pravděpodobně od letošního července budou banky poskytovat hypotéky ve výši 80 % až 90 % z odhadu pouze patnácti procentům svých klientů, navíc s úrokovou přirážkou. Naprostá většina klientů bude mít možnost získat hypotéku pouze do 79 % z odhadní ceny nemovitosti a bude tedy muset se svých vlastních zdrojů uhradit pětadvacet procent z kupní ceny. To není zrovna málo.
Na dofinancování úvěru nebude možné získat další úvěr od finančních společností, které jsou uvedeny v registrech. Hypotéky, zejména pro mladé lidi, už nebudou tak dostupné jako dříve.
Dagmar Krátká